7 Anlageformen für passive Immobilien Investments im Überblick – Teil 2

Geld verdienen mit Immobilien – im ersten Teil der Beitragsreihe zum Thema Immobilieninvestments wurden die unterschiedlichen Arten von Immobilien gegliedert sowie die Vor- & Nachteile der beiden aktiven bzw. direkten Investitionsarten in Immobilien dargestellt.

Solltest Du den ersten Teil noch nicht gelesen haben, empfehle ich dir unbedingt diesen Beitrag vor diesem Teil zu lesen.

Im zweiten Teil möchte ich noch eine dritte Möglichkeit aufzeigen, wie in Immobilien investiert werden kann. Diese Möglichkeit ist mittlerweile sehr vielseitig geworden, daher zeige ich dir 7 Wege wie auf diese Weise in Immobilien investiert werden kann.

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Die 3. Möglichkeit: Passiv bzw. indirekt in Immobilien investieren

Im ersten Teil der Beitragsreihe habe ich zwei aktive bzw. direkte Investitionsmöglichkeiten für Immobilien dargestellt. Zum Einen können Immobilien vermietet werden, zum Anderen können Immobilien gekauft & verkauft werden. 

Wenn es eine aktive Form gibt, gibt es meistens auch eine passive Form. Genau das ist bei Immobilien natürlich auch der Fall.

Bei passiven bzw. indirekten Immobilien-Investments gibt man sozusagen die Rolle als Verantwortlicher vollständig an eine andere Partei bzw. Institution ab.

Wie zuvor erläutert, erfordert sowohl die Vermietung als auch das Flippen von Immobilien relativ viel Aufwand. Sei es die ständige Präsenz als Vermieter im Falle von Reparaturen oder sonstigen Angelegenheiten oder das selbständige Selektieren, Kaufen und Verkaufen von Immobilien.

Speziell die direkte Anlageform Vermietung und die dabei erzielten Mieteinnahmen können nach meiner Definition auch schon sehr nah am passiven Einkommen sein, erfordern aber phasenweise auch viel teilweiße sehr Aktivität. Beispielsweise wenn ein Mieter auszieht/ nicht bezahlt oder wenn die Reparaturen oder Renovierungsarbeiten anstehen.

Bei der passiven Anlageform stellt man lediglich seine finanziellen Mittel bereit und wird für diese Bereitstellung vergütet in Form von Zinsen oder/und Wertzuwächsen. Diese Form ist noch ein gutes Stück näher am “perfekten” passiven Einkommen. Im besten Fall wählt man eine Anlageform 1x aus, kann diese anschließend “vergessen” und erhält dennoch regelmäßig Erträge die im besten Fall auch noch über den Zeitverlauf zunehmen.

Vorteile beim passiven/indirekten Investieren in Immobilien: 

• Extrem niedrige Einstiegsbarrieren für Investments in Immobilien
• Je nach Anlageform ein stetiger Cash Flow aus Zinsen/Dividende, zusätzliche Wertzuwächse sind ebenfalls möglich
• Man macht sich die Hände nicht schmutzig und die Immobilie muss eigentlich nie wirklich besucht werden
• Extreme Diversifikation (Geographisch, Immobilienarten, Größe etc.) bereits mit geringsten Anlagebeträgen möglich
• Investitionen sind quasi No-Brainer, da relativ wenig/fast kein Wissen vorausgesetzt wird
• Selektion, Kauf, Verwaltung und Veräußerung von Immobilien wird an Vollprofis übergeben

Nachteile beim passiven/indirekten Investieren in Immobilien: 

• Keine wirklichen steuerlichen Vorteile (Keine Fremdkapitalzinsen und sonstige Werbekosten steuerlich anrechenbar)
• Kein direkter Einfluss auf die Objekte die erworben werden
• Ausnutzung von Hebeleffekten durch Fremdkapital nur sehr eingeschränkt möglich (Immobilie als Sicherheit für Darlehen fehlt)
• Wenige bis keine Learnings aus Investments in Immobilien
• Gefahr von Vertrauensmissbrauch bzw. Veruntreuung des investierten Geldes

7 Anlageformen von passiven bzw. indirekten Investments in Immobilien

Eingangs dachte ich, dass ich vielleicht auf 4 Anlageformen kommen, tatsächlich bin ich nun aber auf 7 Möglichkeiten gekommen, wie man passiv in Immobilien investieren kann. Bei dieser Liste könnte definitiv für Jeden etwas dabei sein denke ich.

1. Offene Immobilienfonds

Der absolute Klassiker unter den indirekten Immobilieninvestments ist der offene Immobilienfonds. Es handelt sich bei offenen Immobilienfonds, ähnlich wie bei Aktienfonds, um einen Geldtopf in den Anleger ihr Geld einlegen. Das gesammelte Kapital wird anschließend in einzelne Immobilien bzw. Immobilienportfolios investiert. 

Die vollständige Verwaltung des Investments der gesammelten Geldern wird von einer Investmentgesellschaft übernommen.

Ziel ist es dabei, primär durch die Vermietung aber auch aus dem Verkauf von Immobilien eine positive Rendite zu erwirtschaften. Die einzelnen Fonds haben oft Anlageschwerpunkte hinsichtlich der Immobilienarten (Wohn-, Gewerbe- oder Sonderimmobilien – wie im 1. Teil beschrieben) oder geographischen Lage (Deutschland, EU, Schwellenländer …).

Offene Immobilienfonds sind ein absoluter Verkaufsschlager bei uns Deutschen. Insbesondere bei den kleineren Regionalbanken gelten offene Immobilienfonds als Allheilmittel für quasi jeden Geldanleger.

• Sie möchten anfangen zu sparen? –> Sparplan für einen offenen Immobilienfonds
• Sie möchten wenigstens ein paar Prozent Rendite in 0-Zins-Zeiten erzielen? –> Offene Immobilienfonds
• Sie möchten einen größeren Betrag “sicher” anlegen? –> Kauf eines offenen Immobilienfonds
• …

Die absoluten Top-Stars unter den offenen Immobilienfonds in Deutschland sind die Fonds: Hausinvest von der Commerzbank (> 15 Mrd. EUR Volumen), der UniImmo: Deutschland & UniImmo: Europa von Union Investment (>13 & >12 Mrd. EUR Volumen) sowie der DEKA Immobilien Global der Deka (>5 Mrd. EUR). 

In die Fonds kann sowohl mit Einmalanlagen oder per Sparplan investiert werden. Jedoch ist die Nachfrage häufig so groß, dass die Verwaltungsgesellschaften die Tore schließen müssen. Die Geldzuflüsse, speziell in der Zeit niedriger Zinsen, sind so hoch, dass die Geldmittel nicht schnell genug in neue Objekte investiert werden können.

Die Fonds sind meiner Meinung nach relativ teuer mit einem Ausgabeaufschlag von ca. 5% sowie jährlichen Gebühren in Höhe von ca. 1%. Unterm Strich bleiben dem Anleger aber dennoch ca. 2-3% Rendite p.a. übrig, was für viele in Kombination mit geringen Kursschwankungen offensichtlich ausreicht. 

Mit überschaubaren Risiken und relativ attraktiven Renditen bieten die Fonds zwar eine prima Einstiegsmöglichkeit in die Immobilienwelt für Anleger, unterliegen dabei aber einer Mindesthaltefrist von 24 Monaten (wenn nach Juli 2013 gekauft) und einer Kündigungsfrist von 12 Monaten. 

2. Geschlossene Immobilienfonds

Klingt sehr ähnlich wie offene Immobilienfonds, die Unterschiede sind aber erheblich. Geschlossene Immobilienfonds sind im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds nicht an eine breite Masse von Anlegern adressiert.

Geschlossene Immobilienfonds richten sich eher an ein ausgewähltes Publikum mit relativ hohen Mindestanlagebeträge (eher ab 100 TEUR oder sogar 500 TEUR). Im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds wird man als Anleger hier direkt Miteigentümer des Objekts und trägt entsprechend die Gewinne und Verluste.

Neben den hohen Mindestanlagebeträgen sind die Laufzeiten ebenfalls sehr lange mit 10 Jahren und mehr. Investiert wird dabei in ein sehr ausgewähltes Portfolio an (einigen wenigen) Immobilien.

Neben der geringen Flexibilität sind die Kosten ebenfalls sehr hoch, lassen sich jedoch nicht pauschalisieren, da die Kosten stark von den gewählten Investments abhängen. Die Flexibilität kann etwas durch den Verkauf der Anteile am Zweitmarkt gesteigert werden, oft jedoch nur zu erheblichen Wertabschlägen.

Meiner Einschätzung nach sind geschlossene Immobilienfonds die am wenigsten attraktive Anlageform für Immobilieninvestments. Diese Produkte eignen sich meiner Meinung nach eigentlich ausschließlich für sehr wohlhabende Anleger, die große Vermögen verwalten und speziell erhalten möchten.

3. Immobilien Aktien (AGs und REITs)

Ich persönlich find es extrem spannend wie unglaublich viele unterschiedliche Unternehmen es an den Börsen zu entdecken gibt. Zum Einen gibt es Unternehmen die jeder kennt wie bspw. Apple (AAPL) oder Nike (NKE), zum Anderen gibt es aber auch extreme Nischenunternehmen die fast keiner kennt wie bspw. Service Corporation International (SCI) – das größte Bestattungsunternehmen in den USA.

Selbstverständlich gibt es aber auch börsengelistete Unternehmen die ihr Geld mit Immobilieninvestments verdienen. Also wieso das Geld an einen Fondsverwalter geben, wenn man direkt in ein Immobilienunternehmen investieren kann?

Unternehmen in dieser Kategorie verfolgen den Geschäftszweck: der Erwerb, das Halten und Verwalten sowie die Veräußerung von Immobilien. Der aktive Handel mit Immobilien ist nur in sehr begrenztem Umfang gestattet, der Fokus liegt ganz klar auf der Vermietung. 

Das größte Immobilienunternehmen in Deutschland ist bspw. Vonovia SE (ca. 50 Mrd. EUR Marktkapitalisierung) oder die Deutsche Wohnen AG (ca. 13 Mrd. EUR Marktkapitalisierung). 

In Deutschland firmieren diese Immobilien-Unternehmen primär als normale AG bzw. SE (Europäische AG). In den USA hingegen werden Immobilien-Unternehmen primär als REITs (Real Estate Investment Trust) konstruiert.  

REITs erhalten im Gegensatz zu normalen AGs steuerliche Vorteile, wenn gewisse Dividenden-Mindestausschüttungen an die Aktionäre getätigt werden.

Seit 2007 gibt es diese Sonderform (REIT) auch in Deutschland. Unternehmen in dieser Unternehmensform müssen den Firmenzusatz: “REIT-Aktiengesellschaft” bzw. “REIT-AG” tragen. 

Die Unternehmen sind meiner Meinung nach sehr interessant, da speziell bei REITs Dividenden in Höhe von 5% absolut gängig sind. Aber auch die deutschen Immobilien AGs sind nicht uninteressant. Vonovia bezahlt beim derzeitigen Kurs auch ca. 3% Dividende + Kursgewinne (20% allein in 2019). 

Immobilienaktien (also sowohl AGs als auch REITs) sind für mich eine tolle Option, um das Immobilien Exposure des Depots zu erhöhen mit minimalstem Aufwand (Unternehmen auswählen, kaufen – fertig) und dennoch sehr attraktiven Dividenden. 

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4. Immobilien ETFs

Nun kommen wir zur 4. Kategorie – Immobilien ETFs. Der Begriff ETF sagt mittlerweile den Meisten etwas. Die Abkürzung steht für Exchange Traded Funds, also börsengehandelte Fonds.

Ähnlich wie der DAX, der eine Zusammenstellung der 30 größten Unternehmen in Deutschland abbildet, gibt es auch Indizes die gewisse Immobilienunternehmen/REITs zusammenfassen.

Diese Immobilien-Indizes können sehr unterschiedlich zusammengestellt sein. Beispielsweise nach Region (alle großen deutschen/europäischen/US-Immobiliengesellschaften) oder aus gewissen Branchen (nur Industrie/Büro/Wohnen) etc.

Mit einem Immobilien ETF kann entsprechend der gesamte Index, also diese spezifische Mischung aus Immobilienunternehmen, mit einem einzelnen Wertpapier anteilig gekauft werden.

Diese Variante erspart dem Investor die Auswahl von einzelnen Unternehmen – lieber Vonovia oder Deutsche Wohnen? Egal! – mit einem ETF auf bspw. den deutschen Immobilienunternemen-Index kauft man beide Unternehmen & viele weitere auf einen Schlag. 

Die anfallenden Verwaltungs- und Ausgabegebühren sind vernachlässigbar gering. Bspw. hat der ETF iShares European Property Yield UCITS (von Blackrock, WKN: A0HGV5) jährliche Gebühren i.H.v. 0,4% ohne Ausgabeaufschlag, dazukommen natürlich Sparplan/Ordergebühr.

Der Fonds investiert bspw. in börsennotierte Immobilienunternehmen und Real Estate Investment Trusts aus den entwickelten europäischen Volkswirtschaften ohne das Vereinigte Königreich (Stichwort: BREXIT), die eine für ein Jahr prognostizierte Dividende von 2% oder mehr haben.

In 2018 wurden so 1,25€ pro Anteil an die Investoren ausgeschüttet. Dies entspricht einer Ausschüttung bei einem Durchschnittskurs in 2018 von 39,55€ ca. 3,2% – Not Bad! Außerdem unterliegen ETFs keiner Mindesthaltedauer von 24 Monaten bzw. Kündigungsfristen von 12 Monaten… Die Liquidierung der Position ist mit einer Verkaufsorder sozusagen sofort erledigt.

Natürlich haben ETFs auch Risiken, wenn Du mehr über die Risiken erfahren möchtest solltest Du unbedingt einen Blick auf meinen Artikel über 7 ETF Risiken die jeder Anleger kennen muss werfen.

Hier enden die eher klassischen Anlageformen. Jetzt folgen Anlageformen die wirklich die Wenigsten kennen – Los geht‘s!

5. Crowdleding bzw. Crowdfunding (P2P Kredite)

Was benötigt man für den Kauf von Immobilien, neben einem geeigneten Objekt? Richtig… Geld, viel Geld!

Also könnte man doch als Immobilien-Investor auch direkt als Geldgeber agieren. Sprich: Andere kaufen und managen die Immobilie und man selbst kassiert einfach Zinsen für die Finanzierung.

In der Vergangenheit wurde diese Rolle fast ausschließlich von Banken übernommen. Das hat sich heute durch den Fortschritt der Technologie gewandelt und wurde extrem einfach. Man könnte fast schon sagen, dass man bei dieser Investmentform selbst die Bank spielen kann.

Das Schlüsselwort sind P2P-Kredite (Peer-to-Peer), also Kredite von Person zu Person, ganz ohne Bank oder eine andere Finanzierungsinstitution. P2P-Kredite oder auch Crowdfunding bzw. Crowdinvesting sind mittlerweile ein riesiger Markt geworden. 

Primär wurden die Plattformen für Konsumkredite entwickelt, mittlerweile werden gibt es aber auch spezielle Plattformen über die ausschließlich Immobilienfinanzierungen getätigt werden. 

Bekannt sind die Kredite vor allem für eins: für sehr hohe Verzinsungen. Zinsen über 7, 10 oder sogar 15% sind absolut üblich, selbst bei relativ kurzen Laufzeiten von wenigen Monate. Da die Mindestanlagebeträge oft einstellig oder im niedrigen zweistelligen Bereich liegen, kann quasi Jeder in P2P-Kredite investieren. 

Ein Account/Konto ist in wenigen Minuten eröffnet und über die benutzerfreundlichen Oberflächen kann wirklich Jeder investieren. Oft wird sogar eine Art Autopilot-Funktion  bzw. Autoinvest angeboten, die die Investitionen mit den selektierten Kriterien automatisch ausführt.

Ich finde das Prinzip wirklich genial und es passt zu 100% zum Mega-Trend einer Shared Economy in unserer Gesellschaft. Persönlich habe ich mich zwar relativ umfangreich mit dem Thema befasst, aber irgendwie ist der Funke bei mir noch nicht übergesprungen. 

Irgendwie stellen sich bei mir die Nackenhaare auf, wenn ich 17,3%  Zinsen bei einer Laufzeit von 12 Monaten höre… Auf den Social Media Kanälen hingegen werden die P2P-Plattformen aber sehr gehyped und der Trend ist sogar langsam in der Breite angekommen.

6. Verbriefte Immobilienkredite (Asset Backed Securities bzw. ABS)

Asset Backed Securities bzw. ABS – klingelt es da bei dem Einen oder Anderen? Kleiner Tipp: Finanzkrise 2007/2008.

Richtig, ABS-Papiere waren mehr oder weniger der Hauptauslöser der globalen Finanzkrise. Die Papiere haben unter Anderem die Lehman Brothers Bank in die Insolvenz getrieben und das gesamte Finanzsystem zum Wanken gebracht. 

Was hat dieses Teufelszeug, wie es in den Medien betitelt wird, in diesem Artikel über passive bzw. indirekte Immobilien Investments verloren? Ganz einfach, ABS sind verbriefte, also handelbar gemachte, Kredite die mit „Assets gebacked“ sind, also mit echten Gütern bzw. festverzinslichen Papieren hinterlegt wurden.

ABS können mit unterschiedlichen Assets hinterlegt werden, in diesem Fall liegen Immobiliendarlehen zu Grunde. Einzelne Immobilienkredite werden dabei gebündelt, zu einem größeren Paket zusammengeschnürt und anschließend als festverzinsliches Wertpapier verkauft.

Dadurch ist man als Halter von ABS-Papieren, über ein paar Umwege, Besitzer von größeren Immobilienkredit-Tranchen. Eigentlich ein sehr sehr spannendes Produkt, da es ein wenig Ähnlichkeit mit ETFs hat und mit einem einzigen Papier sehr divers investiert werden kann. 

Jedoch werden dabei nicht in die Eigentümer der Immobilien investiert, sondern in die Finanzierungen der Immobilien.

Allerdings wurden die komplexen Strukturen von den Akteuren der globalen Finanzmärkten missbraucht und sehr schlechte Kredite, also mit hohem Ausfallrisiko/-Wahrscheinlichkeit, zu einem scheinbar risikoarmen Produkt umstrukturiert. 

Ein weiteres Manko neben der hohen Komplexität und entsprechend geringen Transparenz ist die Tatsache, dass ABS-Papiere sich primär an institutionelle Anleger, also Banken oder Versicherungsgesellschaften, richten und weniger an den privaten Anleger. Die Produkte werden meist OTC (Over The Counter), direkt zwischen den Instituten gehandelt und daher sehen die Papiere meist nie eine Börse. 

Einige Fondsgesellschaften wie bspw. Morgan Stanley haben jedoch auch ABS-Fonds in ihrem Produktangebot. Ein Beispiel für einen solchen Asset Backed Securities Fonds ist der Global Asset Backed Securities Fund (WKN: A1KCFP) der Ende 2012 von Morgan Stanley aufgelegt wurde und aktuell ein Volumen von rund 1,2 Mrd. USD umfasst.

Der Ausgabeaufschlag von 3% und laufende jährliche Gebühren von 0,69% sind happig, jedoch liegt die jährliche Rendite bei fast 4% seit Auflegung. 

Ich kann nur schwer einschätzen, ob die sehr geringe Risikoklasse 2 von 7 und das Rating A- gerechtfertigt sind. Jedoch sind ABS-Fonds eine weitere Möglichkeit indirekt bzw. passiv in Immobilien zu investieren. 

7. Kryptotokens hinterlegt mit Immobilien (Stichwort: Tokenization)

Wenn Du meine 2-teilige Beitragsreihe über meine Beweggründe, weshalb ich mich nun doch für ein Investment in Kryptowährungen entschieden habe gelesen hast, bist Du bereits über diese Kategorie gestoßen. 

Kryptowährungen sind nur ein Produkt was mit Distributed Ledger Technologie (DLT) wie bspw. der Blockchain möglich ist. Durch die Tokenization lassen sich ebenfalls physische und schwer handelbare Produkte relativ einfach digitalisieren und so einfach handelbar machen. 

Diese Methodik macht auch vor Immobilien keinen Halt. Entsprechend gibt es auch zunehmend Start-Ups die sich genau damit befassen und Immobilien-Investments auf Blockchain Basis realisieren.

Dabei wird die physische Immobilie für handelbare Kryptotokens hinterlegt. Dadurch lässt sich eine Immobilie extrem kleinteilig handeln und die Erträge fließen entsprechend dem/n Investor(en) zu. 

Im Sommer 2019 verbreitete sich eine Meldung der deutschen Finanzaufsicht (BaFin) wie ein Lauffeuer in der Kryptoszene – Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) hat das ​Wertpapier-Informationsblatt (WIB) des Unternehmens Brickblock für einen öffentlichen STO genehmigt. (Hier geht’s zur Publikation auf BTC-Echo.de)

Damit könnte der Startschuss für die nächste Generation der Immobilieninvestments gefallen sein. Auf Cryptoslate sind bereits 20 Real Estate Coins vertreten. Allerdings ist das Volumen noch sehr gering. Breeze Coin, bspw. hat eine Marktkapitalisierung von ca. 47 Mio. USD. Jedoch wurde hier bereits das erste Projekt in Orlando, USA erfolgreich  umgesetzt.

Wohin die Reise geht, wird sich noch zeigen. Wahrscheinlich bereits eher früher als später, da die Entwicklung extrem schnell voranschreitet. Ich finde die Anlageklasse sehr spannend und ich werde die Entwicklung genau verfolgen, da der Investment-Zugang zu quasi jeder Immobilie auf der Welt extrem erleichtert wird. 

Wann ich den ersten Kauf wage kann ich noch nicht sagen. Wenn ich das erste Mal zuschlage, wird es aber ein sehr kleines Einstiegs Investment sein. Ich werde euch über diesen Schritt zu 100% über meinen Newsletter oder über andere Social Media Kanäle (Instagram & Twitter) informieren.

Fazit zu passiven und indirekten Immobilieninvestments

Für mich gehören Immobilien zu 100% in jedes Portfolio. Dabei spielt es im ersten Schritt überhaupt keine Rolle, ob es ein aktives oder passives Investment ist. 

Wie immer beim Investieren hat sowohl die aktive als auch passive Form der Investments eine Daseinsberechtigung mit jeweils eigenen Vor- & Nachteilen. Letztendlich kann dann Jeder selbst entscheiden, welchen Weg bzw. welche Wege gegangen werden sollen.

Da ich ein großer Freund von Diversifikation bin, würde ich sogar beide Varianten kombinieren. Tatsächlich ist das bei mir mittlerweile auch bereits der Fall. Mit der kürzlich erworbenen Immobilie wurde mein Portfolio weiter ausgebaut. 

Ein aktiveres Investment in Immobilien wie dieses Projekt gibt es eigentlich nicht, da wir eine Fix & Flip Strategie verfolgen. Neben diesem Investment halte ich sowohl offene Immobilienfonds als auch Immobilien-Aktien (primär US-REITs – werf doch mal einen Blick in mein Depot). 

Hätte ich nicht bereits offene Immobilienfonds würde ich schon längst ein Immobilien-ETF besparen bzw. direkt kaufen. Da ich nun vorhabe mehr direkt in Immobilien zu investieren, werde ich vermutlich meine REIT- bzw. Aktienpositiomen im Immobilienbereich nicht weiter ausbauen oder sogar zukünftig abbauen. 

So nun ist der Beitrag doch wieder länger geworden als geplant, aber der Inhalt verdient definitiv diese Aufmerksamkeit. Abschließend würde mich interessieren, ob Du bereits in Immobilien investiert hast und wenn ja, mittels welcher Anlageform?

Im nächsten Beitrag werde ich vermutlich auf die erste aktive Immo-Investment Strategie genauer eingehen. Ich habe mich aber noch nicht final entschieden.

Unabhängig davon wird es sich definitiv lohnen dran zu bleiben. Du erfährst am besten über meinen Newsletter oder über Instagram und Twitter von neuen Posts, also am besten direkt registrieren bzw. folgen. 

Das selbe gilt für mein aktuelles Fix & Flip-Projekt, auf Instagram halte ich Dich über die neuesten Fortschritte und Entwicklungen auf dem Laufende.

Beste Grüße

PS: Dir gefallen meine Beiträge? Wertschätzung ist Ehrensache, ich freue mich immer über einen Kaffe 😋☕️

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