Mit Immobilien Geld verdienen und ein Vermögen aufbauen – Teil 1

Geld verdienen mit Immobilien – ich habe in meinem privaten Umfeld festgestellt, dass die Meisten mit dem Thema Immobilien direkt etwas anfangen können. Viele andere Anlagegüter wie bspw. Aktien, ETFs, Kryptowährungen, P2P-Kredite etc. sind sehr abstrakt und daher oft weniger gut für den Einstieg geeignet.

Das schöne bei Immobilien ist, dass jedes Objekt einzigartige Eigenschaften besitzt und somit jede Immobilien ein Unikat ist.

Wieso ist jede Immobilie ein Unikat?

Zwei Immobilien können exakt gleich aufgebaut und identisch ausgestattet sein. Die Außenwände können mit der exakt selben Farbe gestrichen sein und beide Immobilien haben beide eine Doppelgarage.

Allerdings gibt es jeden Bauplatz nur ein einziges mal, daher kann die zweite exakt identische Immobilie höchstens einige Meter weiter links/ rechts stehen oder ein Stockwerk darüber/darunter, niemals aber an der exakt selben Stelle. Folglich ist jede Immobilie ein Unikat.

Für mich war es eigentlich schon seit meiner Kindheit klar, dass ich später eine eigene Immobilie bzw. ein eigenes Haus besitzen möchte. Ganz nach dem Motto: “Ein Mann muss drei Dinge im Leben tun: Ein Haus bauen, einen Sohn zeugen und einen Baum pflanzen.”. Klingt vielleicht völlig floskelhaft aber irgendwie ist etwas dran für mich.

In diesem Beitrag bzw. der mehrteiligen Beitragsreihe (ich habe zum jetzigen noch keine Ahnung wie viele es geben wird) möchte ich aufzeigen, weshalb sich Immobilien sehr gut für den Aufbau von Vermögen eignen können und welche Möglichkeiten es gibt mit Immobilien Geld zu verdienen. 

Vorab: Ich bin seit Anfang Dezember 2019 in Kooperation mit meinem Geschäftspartner an meinem ersten Immobilieninvestment dieser Art (Fix & Flip) dran. Wenn dich das Thema Immobilien interessiert, solltest du mir unbedingt auf Instagram und/oder Twitter folgen, um regelmäßig über die Fortschritte von diesem und zukünftigen Projekten informiert zu sein.

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Welche Arten von Immobilien gibt es?

Es gibt natürlich auch hier unterschiedliche Kategorisierungen von Immobilien. Ich halte es wie immer as simple as possible, as complex as necessary und unterscheide bei Immobilien lediglich zwischen Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien und Sonderimmobilien. 

Was genau sind Wohnimmobilien?

Die Erklärung ist relativ straight forward: spricht man von Wohnimmobilien, sind damit Immobilien gemeint die überwiegend für wohnwirtschaftliche Zwecke genutzt werden (dürfen). Also handelt es sich dabei um Immobilien die zu mindestens 51% bewohnt werden und nur höchstens zu 49% für gewerbliche Zwecke verwendet werden dürfen.

Bei einer 2- oder 3-Zimmerwohnung ist es natürlich eindeutig, dass es sich dabei um eine reine Wohnimmobilie handelt. Nimmt man nun aber bspw. ein Wolkenkratzer wie den Burj Khalifa in Dubai ist die Definition schon nicht mehr so einfach. Das Gebäude umfasst mehr als 500.000 m^2 Nutzfläche. Davon entfallen fast 200.000 m^2 auf Wohnflächen und weiter Flächen auf Hotels.

In solche Fällen ist die eindeutige Kategorisierung nicht ganz trivial und offensichtlich. Aber für den Einstieg in die Welt der Immobilieninvestments sind diese Besonderheiten bei Objekten in der Dimension ohnehin zu vernachlässigen.

Innerhalb der Kategorie Wohnimmobilie können natürlich noch beliebig weitere Unterkategorien gebildet werden. Wohnhäuser, Eigentumswohnung, Mehrfamilienhäuser, 2-Zimmer Wohnung, Maisonette-Wohnung etc. …

Was genau sind Gewerbeimmobilien?

Per Definition handelt es sich bei Gewerbeimmobilien, du kannst es dir vermutlich schon denken, um Immobilien die mehrheitlich (also auch wieder >50%) für gewerbliche Zwecke genutzt werden. 

Auf den ersten Blick denkt man vermutlich direkt an die kleine Ladenfläche einer Bäckerei oder die Werkstatt des örtlichen Handwerkbetriebs. Aber auch hier gilt, nach oben gibt es quasi kein Limit. Angefangen mit dicht besiedelten Büroimmobilien, über großflächige Logistik-Areale bis hin zu Industriebauten .

Im Gegensatz zu Wohnimmobilien, die theoretisch auch als Gewerbeimmobilien genutzt werden dürfen, können Gewerbeimmobilien NICHT für Wohnzwecke genutzt werden. Klar, einen Aluminiumschmelzofen würde ich nicht im Wohnzimmer aufstellen, aber ein paar Arbeitsplätze in der eigenen Wohnung ist sehr wohl denkbar.

Was genau sind Sonderimmobilien?

Mit Wohn- und Gewerbeimmobilien müsste doch eigentlich bereits alles abgedeckt sein, oder? Auf den ersten Blick schon aber in welche Kategorie soll dann der örtliche Fußballplatz oder das Staatstheater eingeordnet werden? 

Für Immobilien die einem speziellen Zweck und oft ausschließlich diesem einen Zweck dienen (bspw. ein Friedhof) gibt es die Kategorie Sonderimmobilien. Hierunter fallen insbesondere Immobilien aus den Bereichen Freizeit (bspw. Spielplatz), Soziales (bspw. Pflegeheim), Kultur (bspw. Oper) und Infrastruktur (bspw. Atomkraftwerk).

Wie bereits erwähnt, sollen die dargestellten Kategorien einen gewissen Rahmen darstellen – oftmals können Immobilien aber nicht zu 100% eindeutig zugeordnet werden. 

Wie kann man mit Immobilien Geld verdienen?

Hier gilt quasi wieder das Selbe wie auch in meinem vorherigen Artikeln über Luxusuhren und Designer Handtaschen als Geldanlage bzw. Investment. Bei Immobilien gibt es ebenfalls grundsätzlich wieder zwei Wege wie eine Rendite erzielt werden kann.

Jedoch bieten Immobilien eine Vielzahl von unterschiedlichen Ausgestaltungsmöglichkeiten innerhalb der zwei Möglichkeiten – dazu in einem späteren Abschnitt aber mehr.

Bei diesen beiden Möglichkeiten handelt es sich in beiden Fällen um direkte bzw. aktive Investments in Immobilien. Sprich hier wählt man selbst aus, welche Objekte und trägt das Geschäft zu 100% selbst (bzw. mit Partnern zusammen).

Es gibt auch noch die Möglichkeit alles out zu source und ausschließlich als Investor tätig zu sein. Diese indirekte bzw. passive Investitionsart in Immobilien wird im zweiten Teil dieser Beitragsreihe genauer beleuchtet.

1. Möglichkeit: Immobilien vermieten

Fast Jeder wohnt in einer Wohnung wofür Miete bezahlt wird, sofern sich die Wohneinheit nicht einem selbst oder den Eltern gehört. Daher sollte jedem das Prinzip von Miete bewusst sein: Miete wird für das Nutzungsrecht der Wohnung vom Mieter an den Vermieter entrichtet. 

Grundlage für die Rahmenbedingungen, wie bspw. Höhe der Miete, regelt der Mietvertrag zwischen Mieter und Vermieter. Mietverträge können extrem vielseitig ausgestaltet werden und bieten daher sehr viel Flexibilität für unterschiedliche Strategien. 

Es gibt extrem kurz laufende Mietverhältnisse auf Minuten- oder Stundenbasis – Stichwort: Stundenzimmer – bis hin zu sehr lang laufenden Mietverhältnissen mit vertraglich geregelten Laufzeiten von 5, 10, 15 oder 30 Jahren. 

Die Miete bzw. der Mietzins kann sehr viele unterschiedliche Bedeutungen haben. Die Miete kann so bspw. alle Kosten wie Strom, Wasser und den Hausmeisterservice umfassen (Warmmiete) oder beschreibt ausschließlich den Betrag der nach Abzug aller Kosten dem Vermieter übrig bleibt (Nettomiete oder Kaltmiete). 

Also wie hoch die “Miete” ist hängt ganz vom Blickwinkel und der gewählten Definition ab. Unabhängig von der Definition handelt es sich bei der Miete in der Regel um einen stetigen Cash-Flow (Geld-Zufluss für den Vermieter bzw. Geld-Abfluss für den Mieter) der meist monatlich oder quartalsweise vom Mieter an den Vermieter entrichtet wird.

Theoretisch kann man auch die Eigennutzung einer Immobilie als “Mieteinnahme” definieren. Dadurch, dass man eine eigene Wohnung besitzt, spart man sich die Mietaufwendungen an einen anderen Vermieter. Diese Ersparnis ist eigentlich identisch wie eine bezahlte Miete.

Klar, bevor eine Wohnung vermietet werden kann, muss man erst ein Objekt zur Vermietung haben. Hier gibt es aber mehrere Möglichkeiten und zur Vermietung einer Immobilie muss nicht zwangsläufig auch eine Wohnung/ Haus etc. gekauft werden – auch dazu folgen in einem späteren Blog-Post mehr Details.

2. Möglichkeit: Immobilien kaufen und verkaufen (flippen)

Neben dem eher längerfristigen Vermieten von Immobilien, können Immobilien auch eher kurz-/ mittelfristig gekauft und anschließend wieder verkauft werden. 

Eventuell stellt sich nun der Eine oder Andere die Frage, weshalb eine Immobilie zu einem Preis X gekauft und anschließend in kurzer Zeit zu Preis X + Aufschlag Y wieder verkauft werden kann? 

Welcher Verkäufer sollte also seine Immobilie günstiger verkaufen als das was am Markt maximal erzielt werden kann?

Oft bzw. meistens gibt es weitere (Sonder-)Umstände die den Preis maßgeblich (negativ) beeinflussen können. Gründe für einen Preisabschlag sind bspw.:

• Problematische Mietverhältnisse (Mietnomade, extrem niedrige Miethöhe, Leerstand …) 
• Sanierungs-/Modernisierungsbedarf (Schimmel, Elektrik, Wasserleitungen oder sonstiges)
• Wirtschaftliche-/konjunkturelle Probleme (Rezession der Wirtschaft, Arbeitslosigkeit, Zinssteigerungen uvm.)
• Sondersituationen (Zwangsversteigerungen, Politische Einflüsse, Naturkatastrophen etc.)

Vermutlich gibt es noch diverse weitere Gründe die sich negativ auf den Preis bzw. den Marktwert einer Immobilie auswirken können.

Bei einem Verkauf einer Immobilie liegt immer der Fall vor, dass der Käufer kurz- oder langfristiges Potenzial zur Wertsteigerung der Immobilie sieht – ansonsten würde er das Objekt nicht kaufen.

Diese Möglichkeit mit Immobilien Geld zu verdienen erfordert vom Investor/Käufer das Geschick, genau diese(s) Potenzial(e) zu erkennen und entsprechend zu heben. Auch hier gibt es wieder sehr sehr viele unterschiedliche Strategien bzw. Ausgestaltungsmöglichkeiten – dazu später mehr.

Fazit: 

Die beiden dargestellt Möglichkeiten, also das Vermieten und das Kaufen & Verkaufen (auch Flippen genannt) von Immobilien, nutzen Immobilien unterschiedlich, um das gemeinsame Ziel: Rendite, zu erreichen.

Beim Vermietungsgeschäft handelt es sich tendenziell also eher um eine langfristige Investition, beim Kauf & Verkauf handelt es sich hingegen um eine kurz- bis mittelfristige Investition. Ja, es gibt auch kurzfristige Vermietungsgeschäft und ja es gibt auch sehr langfristige Kauf- & Verkaufsstrategien.

Das Prinzip der beiden Möglichkeiten ist ganz gut mit dem Investieren in Dividenden-Aktien vs. Wachstumsaktien zu vergleichen.

Ich möchte mich aber im ersten Schritt eher am “Normalfall” orientieren und spezielle/komplexe Konstrukte vorerst außen vor lassen.

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Vor- und Nachteile der Vermietung und des Kauf & Verkaufs von Immobilien

Vorteile der Vermietung von Immobilien: 

• Stetiger Cash-Flow, die Vermietung von Immobilien kann mehr oder weniger als passives Einkommen bezeichnet werden
• Kalkulierbare Einnahmen & Ausgaben (je nach Finanzierungsform und Mietvertrag)
• Steuervorteile für den Vermieter durch Anrechenbarkeit der Finanzierungszinsen und anderen Werbungskosten
• Miete kann regelmäßig erhöht und so die Rendite gesteigert werden
• Langfristige Wertsteigerung, sofern sich die Immobilie in einer entsprechenden Lage befindet
• Ein Großteil der Arbeit kann an Makler und Hausverwaltungen etc. outgesourced werden
• Die Immobilie ist eine werthaltige Anlageform und kann als Sicherheit für Banken genutzt werden (auch hier gehe ich von einer “normalen Lage” aus und klammere außerordentliche negative Einflüsse aus)
• Durch Fremdkapital kann eine Hebelwirkung beim Vermögensaufbau erreicht werden

Nachteile der Vermietung von Immobilien:

• Der Vermögensaufbau ist zwar stetig aber sehr langwierig
• Hohe Finanzverbindlichkeiten (Darlehen o.ä. Finanzierungsformen) über einen langen Zeitraum (sofern die Immobilie nicht vollständig mit Eigenkapital [EK] bezahlt wird) kann ein “bedrückendes” Gefühl verursachen
• Finanzierungsraten sind meist “fest” und nehmen keine Rücksicht auf Leerstand oder sonstige Zahlungsverzögerungen durch den Mieter
• Mieter sind Menschen und daher nur bedingt berechenbar, Streitigkeiten oder Zahlungsausfälle können NIE vollständig ausgeschlossen werden
• Outsourcing von Aufgaben schmälert die Rendite, Eigenverwaltung kann sehr zeitintensiv und nervenaufreibend sein
• Die rechtlichen Rahmenbedingungen für Mieter werden zunehmend gestärkt, entsprechend für Vermieter eher eingeschränkt (Stichwort: Mietendeckel o. ä.)

Vorteile des Kaufs & Verkaufs von Immobilien:

• Rendite wird kurz- oder mittelfristig erzielt und realisiert, eine Haltedauer von nur 1 – 24 Monate ist üblich
• Realisierte Gewinne können schneller wieder reinvestiert werden, der Kapitalumschlag ist deutlich höher
• Je nach Upside-Potenzial sind Renditen von 50-100% innerhalb von weniger als einem Jahr keine Seltenheit
• Abwicklung von mehreren Projekten steigert die Bonität, Banken bewerten den Track-Record positiv
• Eigenleistungen können die Rendite deutlich steigern (Achtung: Opportunitätskosten sollten bei der Kalkulation jedoch nicht vernachlässigt werden)
• Im Gegensatz zum Vermietungsgeschäft sind die generierten Learnings aus diesen Projekten meiner Meinung nach deutlich höher und Wissen ist immer sehr wertvoll
• Auch hier kann durch Fremdkapital eine Hebelwirkung beim Vermögensaufbau erreicht werden, i.d.R. ist die Finanzierung dieser Projekte aber schwieriger als der Kauf von “normalen” Vermietungsobjekten

Nachteile des Kaufs & Verkaufs von Immobilien:

• Kaufnebenkosten von bis 12% belasten die zu erzielende Rendite direkt und fallen bei jedem Deal erneut an
• Selbes gilt auch für Steuern auf erzielte Gewinne/ Wertsteigerungen, also Steuern auf die Differenz zwischen Einkaufspreis und Verkaufspreis
• Geeignete Objekte, die sich für die gewählte Strategie anbieten, wachsen nicht auf den Bäumen, oft wird ein gutes Personen-Netzwerk vorausgesetzt, um Zugang zu den attraktiven Objekte zu erhalten
• Wertminderungen sind real und entsprechend vorsichtig muss man bei der Einschätzung des möglichen Potenzials und der anfallenden Kosten zur Erreichung des Potenzials sein → werden häufig unterschätzt bzw. unterbewertet
• Zu Beginn der Kauf & Verkauf-Strategie von Immobilien sind Banken zurückhaltend bei der Finanzierung von Projekten, entsprechend hoch muss das Eigenkapital sein zur Finanzierung
• Der Anfang ist schwierig und die Hemmschwelle eine geeignete Immobilie zu erwerben ist oft sehr hoch, die bewegten Volumina sind nicht zu vernachlässigen
• Die Evaluierung einer Investitionsgelegenheit ist speziell für Anfänger schwierig, ein geschultes Auge entwickelt sich meist nicht ausschließlich durch theoretische Erfahrung aus Büchern, Blogs oder Videos

Fazit

Es gibt sehr unterschiedliche Immobilienarten mit sehr vielseitigen Sub-Kategorien. Hierbei können sich sehr spezifische Risiken und natürlich auch Chancen ergeben. Zudem gibt es grundsätzlich zwei Möglichkeiten mit Immobilieninvestments Geld zu verdienen. 

Die gängigste Variante ist vermutliche die Vermietung einer Immobilie. Interessant an dieser Stelle ist, dass in Deutschland mehr Leute zur Miete wohnen als in den eigenen 4-Wänden. Genauer wohnen 58% der Deutschen in einer Mietwohnung/-haus und entsprechend 42% im Eigenheim. Seit 2013 ist die Zahl der Mieter sogar leicht gestiegen (57,0% in 2013 auf 57,9% in 2018). 

Des Weiteren bietet auch der Kauf und anschließenden Verkauf von Immobilien ein interessante Möglichkeit eine Rendite zu erzielen. Insbesondere in den letzten Jahren wurde diese Strategie zur Erzielung von Renditen durch einen ohnehin sehr starken Aufwärtstrend der Immobilienpreise getragen.

Werden nun die beiden Faktoren Immobilienart + Investitionsstrategie vermischt, ergeben sich zum einen die ganz klassischen Investmentstrategien, wie der Kauf und anschließenden Vermietung, zum anderen aber auch sehr interessante Hybride-Modelle. 

Hierunter fällt beispielsweise auch mein noch sehr junges und aktuelles Immobilien Fix & Flip-Investment. Das Projekt möchte ich in einem späteren Post dieser Immobilien-Reihe genauer beleuchten. Aber grundsätzlich wird beim Fix & Flip (Reparieren & Flippen/verkaufen) ein Objekt mit Defiziten und entsprechendem Preisabschlag erworben, anschließend repariert und wieder veräußert. 

Mehr Informationen zum aktuell laufenden Projekt findest du auch auf meinem Instagram Account, in meinem Newsletter oder in Twitter. Insbesondere bei Instagram gebe ich regelmäßige Insights in die aktuellen Aufgaben die an der Wohnung zu erledigen sind direkt von der Baustelle – ein Blick in mein Profil lohnt sich also!

Im nächsten Teil der Reihe möchte ich sehr gerne weiter auf die vielen unterschiedlichen Möglichkeiten eingehen, wie man tatsächlich in Immobilien investieren kann. Über meine Social Media Kanäle erfährst Du direkt von neuen Artikeln auf meinem Blog.

Abschließend würde mich interessieren, welche Berührungspunkte Du bereits mit Investitionen in Immobilien hattest? Ich freue mich auf Deine Rückmeldung in den Kommentaren oder per Social Media.

Beste Grüße

PS: Dir gefallen meine Beiträge? Wertschätzung ist Ehrensache, ich freue mich immer über einen Kaffe 😋☕️

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