Geld verdienen mit Immobilien – da ich ein sehr breit aufgestellten Vermögensaufbau verfolge, stellen natĂŒrlich auch Immobilien einen wesentlichen Teil meines Vermögensmix dar. Im zweiten Teil meiner Immobilien-Reihe habe ich auch bereits 7 passive Anlageformen fĂŒr Investitionen in Immobilien vorgestellt.

In diesem Beitrag soll es jedoch nicht um die passive Anlage in Betongold gehen, sondern um die fast schon maximal-aktive Anlageform – mir fĂ€llt zumindest keine aktivere ein… Aktiv ist hier im wahrsten Sinne des Wortes zu verstehen, denn bei diesem Projekt heißt es nicht nur: Kauf und zurĂŒcklehnen sondern Ärmel hochkrempeln und ranklotzen!

Im folgenden möchte ich daher gerne mein erstes Fix & Flip-Projekt vorstellen, vielleicht haben einige den Verlauf des Projekts bereits in meinem Instagram-Profil verfolgt. An dieser Stelle möchte ich das Projekt und den derzeitigen Stand darstellen.

Wieso ĂŒberhaupt Geld in aktive Immobilieninvestments anlegen?

Bevor es jedoch zum Projekt geht, möchte ich zunĂ€chst meine BeweggrĂŒnde fĂŒr dieses Investment darstellen.

Bislang war mein Plan nach und nach neben der Börse auch Immobilien als klassische „fertige“ Vermietungsobjekte zu erwirtschaften – Ă€hnlich zu meinem Buy-and-Hold-Ansatz mit Dividenden-Aktien. 

Wenn man extrem fleißig ist und super SchnĂ€ppchen findet schafft man es zusĂ€tzlich ungefĂ€hr alle 1 bis 2 Jahre ein weiteres Objekt mit 300€ oder 400€ (vielleicht mehr, vielleicht etwas weniger) zusĂ€tzlicher Vermögensbildung pro Monat zu erwerben.

Im besten Fall hat man so nach ca. 15 Jahren ungefĂ€hr 10 Objekte und somit rund 3.000 – 4.000€ zusĂ€tzlicher Vermögensbildung pro Monat. Eigentlich ein extrem guter Wert. Sobald die Immobilien abbezahlt sind, kann man theoretisch schon von diesen Einnahmen leben (also etwa in ca. 25-30 Jahren).

Durch die Möglichkeit der Mieterhöhung können die Einnahmen hier auch zukĂŒnftig mindestens die voranschreitende Inflation aufwiegen.

Mir persönlich dauert diese Form der Investitionen aber zu lange.

In einem meiner letzten BeitrÀge habe ich dargestellt, dass ich per 2020 meinen Investmentfokus fundamental geÀndert habe.

Die Geschwindigkeit des Vermögensaufbaus ist auch der Grund dafĂŒr, weshalb ich mich fĂŒr das Fix & Flip-Projekt entschieden. Theoretisch lĂ€sst sich hier in wenigen Monaten eine Eigenkapitalrendite in Höhe von 30%, 40%, 50% und mehr realisieren. Die KapitalumschlagshĂ€ufigkeit, also wie oft investiert wird und die resultierenden Gewinne realisiert werden können, nimmt damit enorm zu im Vergleich zum Vermögensaufbau per SparplĂ€ne (egal in welcher Form) bzw. dem eher weniger aktiven Buy-and-Hold.

Was erhoffe ich mir davon?

Durch die Steigerung meiner KapitalumschlagshÀufigkeit erhoffe ich mir eine deutliche Beschleunigung meines Vermögensaufbaus

Vermögensaufbau Beschleunigen Wachstum Geschwindigkeit FIRE Lifestyle

Ein kurzes Zahlen-Beispiel hierzu:

Angenommen man erwirbt eine kleine „Fix & Flip-Immobilie“ mit 30m^2 fĂŒr 50.000€ + ca. 10% Kaufnebenkosten = 55.000€. Es werden weitere 10.000€ in die Sanierung + Ausstattung gesteckt. Die Immobilie wird nach sagen wir 6 Monaten wieder verkauft fĂŒr 90.000€ ohne Makler.

Unterm Strich bleiben also (90.000€ – 65.000€) ca. 25.000€ ĂŒbrig. Es werden auch noch Steuern anfallen aber die vernachlĂ€ssige ich jetzt zunĂ€chst, da diese erst in 1/1,5 Jahren oder spĂ€ter, je nach Strukturierung der Projekte, anfallen.

Dadurch kauft man sich sozusagen etwas Zeit, um mit dem noch unversteuerten Gewinn weiter wirtschaften zu können. 

Somit könnte in 6 Monaten mit 65.000€ ungefĂ€hr 25.000€ Gewinn realisiert werden. In Prozent entspricht dies einer Eigenkapitalrendite von ca. 40% (25.000€/65.000€*100 = 38,5%). FĂŒr das nĂ€chste Projekt stehen ab jetzt bereits 90.000€ Kapital zur VerfĂŒgung. Wird anschließend erneut eine EK-Rendite von 38.5% erzielt, hat man am Ende des Jahres bereits ca. 125.000€ oder rund 100% mehr im Vergleich zum Jahresbeginn (Jahresbeginn: 65.000€).

NatĂŒrlich besteht zwischen Theorie und Praxis immer ein erhebliches Gap und das verwendete Beispiel ist vermutlich extrem positiv gerechnet. Zudem mĂŒssen entsprechende Immobilienobjekte erst identifiziert werden… meistens ist dies bereits der Flaschenhals.

Mein erstes Fix&Flip Projekt

Worum geht es bei der Fix & Flip Strategie?

Bei dieser Strategie werden renovierungsbedĂŒrftige Immobilien gekauft, anschließend saniert („Fix“) und abschließend in einem besseren Zustand gewinnbringend verkauft („Flip“) manchmal aber auch vermietet

Die Idee dahinter ist, dass renovierungsbedĂŒrftige Immobilien einen starken Abschlag zum eigentlich Marktpreis vorweisen können. Dieser erhebliche Abschlag ist vermutlich der Tatsache geschuldet, dass die wenigsten Menschen sich die Renovierung “antun” wollen.

In den meisten FĂ€llen sind die Wenigsten ĂŒberhaupt in der Lage umfangreiche Arbeiten selbst zu leisten, da entweder die Zeit, die Lust oder das Wissen fehlt. Zudem ist auch die Vorstellungskraft, wie die Wohnung in einem sanierten Zustand aussehen kann, oft nicht genĂŒgend vorhanden auf Grund von fehlender Erfahrung.

Wird die komplette Sanierung hingegen an einen/ mehrere Handwerker abgegeben, ist der erhebliche Abschlag zum Marktpreis schnell aufgebraucht. Dann hat man zwar im ersten Schritt eine Wohnung die „gĂŒnstig“ ist, jedoch wird zusĂ€tzlich einiges an Zeit und Kapital benötigt um die Sanierung vorzunehmen.

Im Endeffekt können dann auch direkt noch ein paar Prozent mehr bezahlt werden und man erhĂ€lt dafĂŒr eine bezugsfertige Wohnung im gewĂŒnschten Zustand – mit weniger Risiken und Ungewissheiten im Vergleich zu einem derartigen Projekt.

Wieso lohnt sich Fix & Flip fĂŒr uns?

Das dargestellt Objekt ist in dem jetzigen Zustand quasi nicht zu verkaufen auf dem „normalen“ Immobilienmarkt. KĂ€ufer einer Eigentumswohnung (ETW) möchte nicht noch umfangreiche Renovierungsarbeiten leisten.

Wenn jedoch viel Eigenleistung eingebracht wird, sind Wertsteigerungen zum netto Einkaufspreis von 100% keine Seltenheit. 

In unserem Fall kommen mehrere Dinge zusammen, weshalb dieses Fix & Flip Projekt ein spannendes Projekt ist.

Zum Einen finde ich es spannend mich in diesem Bereich einfach zu verbessern und etwas neues dazu zu lernen. Ich habe davor noch nie eine Kernsanierung von A – Z selbststĂ€ndig durchgezogen – so geht es vermutlich den meisten.

Mittlerweile habe ich so viel lernen können vom Verputzen der WĂ€nde, ĂŒber die Elektrik bis hin zum Bodenlegen usw…

Außerdem ist die körperlich anstrengende Arbeit ein angenehmer Ausgleich zum BĂŒro-Alltag.

Diese Erfahrungen sind zudem viel Wert, wenn die Projekte mal grĂ¶ĂŸer werden und zunehmend Arbeit an Handwerker abgegeben wird. Ein solides GefĂŒhl fĂŒr die einzelnen Arbeitsschritte hilft, um den Überblick zu bewahren.

Desweiteren, finde ich es neben den ganzen abstrakten Geldanlagen in Aktien o.Ă€. klasse etwas handfestes zu haben. Es extrem befriedigend wenn man nach einigen Stunden Arbeit sein Tageswerk betrachten kann und sich nach und nach einen Fortschritt abzeichnet. 

Zuletzt ist selbstverstĂ€ndlich ist auch die erzielbare Rendite ein wesentlicher Motivationsfaktor fĂŒr dieses Projekt. 

Achtung: OpportunitÀtskosten

Wir leisten 90% der zu leistenden Arbeit selbstĂ€ndig und mit eigener Muskelkraft. Das bedeutet, dass wir die 500 Stunden-Marke ziemlich sicher sprengen werden, so wie es aktuell aussieht. 

Dabei darf man aber nie außen vor lassen, dass die eigene Arbeitszeit natĂŒrlich auch immer mit OpportunitĂ€tskosten verbunden ist. Sprich: Was könnte man in der Zeit an andere Arbeit leisten und welche Differenz ergibt sich daraus?

In diesem Fall kommen neben dem reinen Arbeitsfortschritt natĂŒrlich noch die Learnings wĂ€hrend der Renovierung hinzu und Wissen/ Erfahrungen sind oft nicht so leicht mit Geld aufzuwiegen.

Dennoch muss man sich diese Kalkulation auch immer vor Augen halten. Klar ist natĂŒrlich auch, dass wir bei zukĂŒnftigen und hoffentlich auch grĂ¶ĂŸeren Projekten nicht mehr 90% in Eigenleistung erbringen können und auch wollen.

FĂŒr dieses Projekt investieren wir diese Zeit aber sehr gerne.

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Die Wohnung im Überblick

Der Standort

Das Objekt befindet sich einige Kilometer außerhalb von Stuttgart in einer mittelgroßen Stadt mit einer Hochschule und entsprechenden Studenten. Mein GeschĂ€ftspartner ist in dieser Stadt gut vernetzt und hat hier schon Erfahrungen sammeln können.

FĂŒr uns ist es wichtig in einer Stadt mit sehr guter Infrastruktur zu investieren. Zudem ist auch das Kriterium Studenten ein wichtiges Merkmal fĂŒr die Standortwahl. Die Mietrenditen von WGs sind einfach noch ein gutes StĂŒck höher als klassisch vermietete Wohnungen.

Jedoch erfordern WGs auch deutlich mehr Aufwand in der Mietverwaltung (Stichwort: Studienabbrecher oder Absolventen etc.). Außerdem ist die Abnutzung des Interieurs tendenziell auch höher im Vergleich zu klassischen Vermietungssituationen.

Das Objekt

Die Wohnung befindet sich in einem Mehrfamilienhaus in zentralster Lage. Im Haus gibt es rund 20 Wohneinheiten, verteilt auf 5 Stockwerke. Vom Haus lĂ€sst sich eigentlich alles zu Fuß erledigen und die NĂ€he/ Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist eigentlich nicht zu ĂŒbertreffen.

Gebaut wurde das Mehrfamilienhaus im Jahr 1972 und bietet daher eine solide Bausubstanz. Kleines Manko ist, dass sich im Haus kein Aufzug befindet. Daher mĂŒssen die Treppenstufen immer zu Fuß bestiegen werden – hĂ€lt uns beim Renovieren und die Bewohner aber fit 😅. 

Die Wohnung

Unsere Wohnung befindet sich in der obersten Etage – dem 5. Stockwerk. Die Positionierung im Haus ist Fluch und Segen zugleich
 FĂŒr die Renovierung ist es natĂŒrlich extrem Ă€tzend, wenn man immer alle Materialien und Werkzeuge in den 5. Stock schleppen muss.

Selbes gilt natĂŒrlich auch fĂŒr den anfallenden Bauschutt und sonstige AbfĂ€lle.

Das Gute ist jedoch, dass es sich um die Eckwohnung handelt und die Wohnung mit extrem viel Licht durchflutet wird. Bereits frĂŒhe Sonnenstrahlen dringend in die Wohnung ein und ĂŒber den Tag wandert die Sonne am SĂŒdbalkon einmal entlang. Die Wohnung ist dadurch sehr hell.

Die Wohnung ist wie folgt aufgebaut:

Der Aufbau ist eigentlich sehr praktisch und eignet sich ideal fĂŒr ein 1 oder 2 Bewohner oder auch fĂŒr eine 2er WG. Der sehr sonnige Balkon ist fĂŒr mich das absolute Highlight der Wohnung.

FĂŒr detaillierte Bilder und EindrĂŒcke der Wohnung sowie zum Fortschritt lade ich dich gerne zu einem Besuch auf meinem Instagram Profil ein. Hier dokumentiere ich regelmĂ€ĂŸig die Fortschritte der Wohnung.

Die zu erbringenden Arbeiten

Eigentlich ist es relativ leicht die zu erbringenden Renovierungsarbeiten fĂŒr diese Wohnung zu beschreiben. GrundsĂ€tzlich wird eigentlich ALLES saniert und modernisiert, da der Großteil noch auf dem Stand von 1972 war.

  • Entsprechend mĂŒssen die WĂ€nde enttapeziert und anschließend wieder vergipst und verspachtelt werden – zuletzt folgt ein Anstrich
  • Die komplette alte Elektrik wird erneuert und zunĂ€chst natĂŒrlich die alte Elektrik entfernt
  • Die (Teppich-)Böden werden entfernt, anschließend ausgeglichen und letztendlich mit einem schönem Laminat bzw. Vinyl (fĂŒrs Bad) versehen
  • Die Decken werden freigelegt, verputzt und ebenfalls gestrichen
  • Toiletten, Waschbecken und sonstige Armaturen werden erneuert
  • Badewanne und Fliesen im Bad werden aufbereitet und wieder schön weiß lackiert
  • Alte TĂŒren und Zargen werden entfernt und mit weißen modernen TĂŒren ersetzt

Alles in Allem eine sehr umfangreiche Arbeit! 

Fazit

Es ist sehr wichtig sich immer wieder aus seiner Komfortzone zu pushen. FĂŒr mich war dieses Projekt definitiv so ein “Push” und es hat sich herausgestellt, dass es sehr viel Spaß machen kann aber natĂŒrlich auch mit viel Disziplin und Einsatz einhergeht. 

Wir ĂŒbernehmen ca. 90% aller Arbeitsschritte selbstĂ€ndig. Bei der ersten Wohnung sorgt das natĂŒrlich fĂŒr sehr viele Learnings – in Zukunft soll der Anteil der eigens erbrachten Arbeit aber nach und nach reduziert werden.

Bei all den Arbeiten ist, wie bei allem im Leben, sehr wichtig niemals den Fokus auf das Ziel zu verlieren. Oft tendiert man dazu sich im Klein-Klein zu verlieren. Hier hilft es sich immer wieder das konkrete Ziel vor Augen zu halten.

Kannst Du dir vorstellen so eine Renovierung vorzunehmen?

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DISCLAIMER: FIRElifestyle ist keine Anlageberatung!
Der aktive Handel an FinanzmĂ€rkten in allen Formen ist hochspekulativ. Dennoch möchte ich euch grundsĂ€tzlich ein neutrales Bild von meinen AktivitĂ€ten ĂŒbermitteln. Diese Darstellung dient lediglich zu Informationszwecken. Ich gebe niemals explizite Empfehlungen zur Geldanlage. Meine AktivitĂ€ten können lediglich als Idee und Motiviation fĂŒr dich selbst angesehen werden. Somit stellt FIRElifestyle keine Anlageberatung oder Empfehlung zum Kauf oder Verkauf von Wertpapieren oder anderen Investments dar (§ 85 WpHG)

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