Geld verdienen mit Immobilien – da ich ein sehr breit aufgestellten Vermögensaufbau verfolge, stellen natürlich auch Immobilieninvestments einen wesentlichen Teil meines Vermögensmix dar. Im zweiten Teil meiner Immobilien-Reihe habe ich auch bereits 7 passive Anlageformen für Investitionen in Immobilien vorgestellt.
In diesem Beitrag soll es jedoch nicht um die passive Anlage in Betongold gehen, sondern um die fast schon maximal-aktive Anlageform – mir fällt zumindest keine aktivere ein… Aktiv ist hier im wahrsten Sinne des Wortes zu verstehen, denn bei diesem Projekt heißt es nicht nur: Kauf und zurücklehnen sondern Ärmel hochkrempeln und ranklotzen!
Im folgenden möchte ich daher gerne mein erstes Fix & Flip-Projekt vorstellen, vielleicht haben einige den Verlauf des Projekts bereits in meinem Instagram-Profil verfolgt. An dieser Stelle möchte ich das Projekt und den derzeitigen Stand darstellen.
Wieso überhaupt Geld in aktive Immobilieninvestments anlegen?
Bevor es jedoch zum Fix and Flip Projekt geht, möchte ich zunächst meine Beweggründe für dieses Investment darstellen.
Bislang war mein Plan nach und nach neben der Börse auch Immobilien als klassische “fertige” Vermietungsobjekte zu erwirtschaften – ähnlich zu meinem Buy-and-Hold-Ansatz mit Dividenden-Aktien.
Wenn man extrem fleißig ist und super Schnäppchen findet schafft man es zusätzlich ungefähr alle 1 bis 2 Jahre ein weiteres Objekt mit 300€ oder 400€ (vielleicht mehr, vielleicht etwas weniger) zusätzlicher Vermögensbildung pro Monat zu erwerben.
Im besten Fall hat man so nach ca. 15 Jahren ungefähr 10 Objekte und somit rund 3.000 – 4.000€ zusätzlicher Vermögensbildung pro Monat. Eigentlich ein extrem guter Wert. Sobald die Immobilien abbezahlt sind, kann man theoretisch schon von diesen Einnahmen leben (also etwa in ca. 25-30 Jahren).
Durch die Möglichkeit der Mieterhöhung können die Einnahmen hier auch zukünftig mindestens die voranschreitende Inflation aufwiegen.
Mir persönlich dauert diese Form der Investitionen aber zu lange.
In einem meiner letzten Beiträge habe ich dargestellt, dass ich per 2020 meinen Investmentfokus fundamental geändert habe.
Die Geschwindigkeit des Vermögensaufbaus ist auch der Grund dafür, weshalb ich mich für das Fix & Flip-Projekt entschieden. Theoretisch lässt sich hier in wenigen Monaten eine Eigenkapitalrendite in Höhe von 30%, 40%, 50% und mehr realisieren. Die Kapitalumschlagshäufigkeit, also wie oft investiert wird und die resultierenden Gewinne realisiert werden können, nimmt damit enorm zu im Vergleich zum Vermögensaufbau per Sparpläne (egal in welcher Form) bzw. dem eher weniger aktiven Buy-and-Hold.
Was erhoffe ich mir davon?
Durch die Steigerung meiner Kapitalumschlagshäufigkeit durch Fix und Flip erhoffe ich mir eine deutliche Beschleunigung meines Vermögensaufbaus.
Ein kurzes Zahlen-Beispiel hierzu:
Angenommen man erwirbt eine kleine “Fix & Flip-Immobilie” mit 30m^2 für 50.000€ + ca. 10% Kaufnebenkosten = 55.000€. Es werden weitere 10.000€ in die Sanierung + Ausstattung gesteckt. Die Immobilie wird nach sagen wir 6 Monaten wieder verkauft für 90.000€ ohne Makler.
Unterm Strich bleiben also (90.000€ – 65.000€) ca. 25.000€ übrig. Es werden auch noch Steuern anfallen aber die vernachlässige ich jetzt zunächst, da diese erst in 1/1,5 Jahren oder später, je nach Strukturierung der Projekte, anfallen.
Dadurch kauft man sich sozusagen etwas Zeit, um mit dem noch unversteuerten Gewinn weiter wirtschaften zu können.
Somit könnte in 6 Monaten mit 65.000€ ungefähr 25.000€ Gewinn realisiert werden. In Prozent entspricht dies einer Eigenkapitalrendite von ca. 40% (25.000€/65.000€*100 = 38,5%). Für das nächste Projekt stehen ab jetzt bereits 90.000€ Kapital zur Verfügung. Wird anschließend erneut eine EK-Rendite von 38.5% erzielt, hat man am Ende des Jahres bereits ca. 125.000€ oder rund 100% mehr im Vergleich zum Jahresbeginn (Jahresbeginn: 65.000€).
Natürlich besteht zwischen Theorie und Praxis immer ein erhebliches Gap und das verwendete Beispiel ist vermutlich extrem positiv gerechnet. Zudem müssen entsprechende Objekte erst als Immobilieninvestment identifiziert werden… meistens ist dies bereits der Flaschenhals.
Mein erstes Fix&Flip Projekt
Worum geht es bei der Fix & Flip Strategie?
Bei dieser Strategie werden renovierungsbedürftige Immobilien gekauft, anschließend saniert („Fix“) und abschließend in einem besseren Zustand gewinnbringend verkauft („Flip“) manchmal aber auch vermietet.
Die Idee dahinter ist, dass renovierungsbedürftige Immobilien einen starken Abschlag zum eigentlich Marktpreis vorweisen können. Dieser erhebliche Abschlag ist vermutlich der Tatsache geschuldet, dass die wenigsten Menschen sich die Renovierung “antun” wollen.
In den meisten Fällen sind die Wenigsten überhaupt in der Lage umfangreiche Arbeiten selbst zu leisten, da entweder die Zeit, die Lust oder das Wissen fehlt. Zudem ist auch die Vorstellungskraft, wie die Wohnung in einem sanierten Zustand aussehen kann, oft nicht genügend vorhanden auf Grund von fehlender Erfahrung.
Wird die komplette Sanierung hingegen an einen/ mehrere Handwerker abgegeben, ist der erhebliche Abschlag zum Marktpreis schnell aufgebraucht. Dann hat man zwar im ersten Schritt eine Wohnung die “günstig” ist, jedoch wird zusätzlich einiges an Zeit und Kapital benötigt um die Sanierung vorzunehmen.
Im Endeffekt können dann auch direkt noch ein paar Prozent mehr bezahlt werden und man erhält dafür eine bezugsfertige Wohnung im gewünschten Zustand – mit weniger Risiken und Ungewissheiten im Vergleich zu einem derartigen Projekt.
Wieso lohnt sich Fix & Flip für uns?
Das dargestellt Objekt ist in dem jetzigen Zustand quasi nicht zu verkaufen auf dem „normalen“ Immobilienmarkt. Käufer einer Eigentumswohnung (ETW) möchte nicht noch umfangreiche Renovierungsarbeiten leisten.
Wenn jedoch viel Eigenleistung eingebracht wird, sind Wertsteigerungen zum netto Einkaufspreis von 100% keine Seltenheit.
In unserem Fall kommen mehrere Dinge zusammen, weshalb dieses Fix & Flip Projekt ein spannendes Projekt ist.
Zum Einen finde ich es spannend mich in diesem Bereich einfach zu verbessern und etwas neues dazu zu lernen. Ich habe davor noch nie eine Kernsanierung von A – Z selbstständig durchgezogen – so geht es vermutlich den meisten.
Mittlerweile habe ich so viel lernen können vom Verputzen der Wände, über die Elektrik bis hin zum Bodenlegen usw…
Außerdem ist die körperlich anstrengende Arbeit ein angenehmer Ausgleich zum Büro-Alltag.
Diese Erfahrungen sind zudem viel Wert, wenn die Projekte mal größer werden und zunehmend Arbeit an Handwerker abgegeben wird. Ein solides Gefühl für die einzelnen Arbeitsschritte hilft, um den Überblick zu bewahren.
Desweiteren, finde ich es neben den ganzen abstrakten Geldanlagen in Aktien o.ä. klasse etwas handfestes zu haben. Es extrem befriedigend wenn man nach einigen Stunden Arbeit sein Tageswerk betrachten kann und sich nach und nach einen Fortschritt abzeichnet.
Zuletzt ist selbstverständlich ist auch die erzielbare Rendite ein wesentlicher Motivationsfaktor für dieses Projekt.
Achtung: Opportunitätskosten
Wir leisten 90% der zu leistenden Arbeit selbständig und mit eigener Muskelkraft. Das bedeutet, dass wir die 500 Stunden-Marke ziemlich sicher sprengen werden, so wie es aktuell aussieht.
Dabei darf man aber nie außen vor lassen, dass die eigene Arbeitszeit natürlich auch immer mit Opportunitätskosten verbunden ist. Sprich: Was könnte man in der Zeit an andere Arbeit leisten und welche Differenz ergibt sich daraus?
In diesem Fall kommen neben dem reinen Arbeitsfortschritt natürlich noch die Learnings während der Renovierung hinzu und Wissen/ Erfahrungen sind oft nicht so leicht mit Geld aufzuwiegen.
Dennoch muss man sich diese Kalkulation auch immer vor Augen halten. Klar ist natürlich auch, dass wir bei zukünftigen und hoffentlich auch größeren Projekten nicht mehr 90% in Eigenleistung erbringen können und auch wollen.
Für dieses Projekt investieren wir diese Zeit aber sehr gerne.
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Die Wohnung im Überblick
Der Standort
Das Objekt befindet sich einige Kilometer außerhalb von Stuttgart in einer mittelgroßen Stadt mit einer Hochschule und entsprechenden Studenten. Mein Geschäftspartner ist in dieser Stadt gut vernetzt und hat hier schon Erfahrungen sammeln können.
Für uns ist es wichtig in einer Stadt mit sehr guter Infrastruktur zu investieren. Zudem ist auch das Kriterium Studenten ein wichtiges Merkmal für die Standortwahl. Die Mietrenditen von WGs sind einfach noch ein gutes Stück höher als klassisch vermietete Wohnungen.
Jedoch erfordern WGs auch deutlich mehr Aufwand in der Mietverwaltung (Stichwort: Studienabbrecher oder Absolventen etc.). Außerdem ist die Abnutzung des Interieurs tendenziell auch höher im Vergleich zu klassischen Vermietungssituationen.
Das Objekt
Die Wohnung befindet sich in einem Mehrfamilienhaus in zentralster Lage. Im Haus gibt es rund 20 Wohneinheiten, verteilt auf 5 Stockwerke. Vom Haus lässt sich eigentlich alles zu Fuß erledigen und die Nähe/ Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist eigentlich nicht zu übertreffen.
Gebaut wurde das Mehrfamilienhaus im Jahr 1972 und bietet daher eine solide Bausubstanz. Kleines Manko ist, dass sich im Haus kein Aufzug befindet. Daher müssen die Treppenstufen immer zu Fuß bestiegen werden – hält uns beim Renovieren und die Bewohner aber fit 😅.
Die Wohnung
Unsere Wohnung befindet sich in der obersten Etage – dem 5. Stockwerk. Die Positionierung im Haus ist Fluch und Segen zugleich… Für die Renovierung ist es natürlich extrem ätzend, wenn man immer alle Materialien und Werkzeuge in den 5. Stock schleppen muss.
Selbes gilt natürlich auch für den anfallenden Bauschutt und sonstige Abfälle.
Das Gute ist jedoch, dass es sich um die Eckwohnung handelt und die Wohnung mit extrem viel Licht durchflutet wird. Bereits frühe Sonnenstrahlen dringend in die Wohnung ein und über den Tag wandert die Sonne am Südbalkon einmal entlang. Die Wohnung ist dadurch sehr hell.
Die Wohnung ist wie folgt aufgebaut:
Der Aufbau ist eigentlich sehr praktisch und eignet sich ideal für ein 1 oder 2 Bewohner oder auch für eine 2er WG. Der sehr sonnige Balkon ist für mich das absolute Highlight der Wohnung.
Für detaillierte Bilder und Eindrücke der Wohnung sowie zum Fortschritt lade ich dich gerne zu einem Besuch auf meinem Instagram Profil ein. Hier dokumentiere ich regelmäßig die Fortschritte der Wohnung.
Die zu erbringenden Arbeiten
Eigentlich ist es relativ leicht die zu erbringenden Renovierungsarbeiten für diese Wohnung zu beschreiben. Grundsätzlich wird eigentlich ALLES saniert und modernisiert, da der Großteil noch auf dem Stand von 1972 war.
- Entsprechend müssen die Wände enttapeziert und anschließend wieder vergipst und verspachtelt werden – zuletzt folgt ein Anstrich
- Die komplette alte Elektrik wird erneuert und zunächst natürlich die alte Elektrik entfernt
- Die (Teppich-)Böden werden entfernt, anschließend ausgeglichen und letztendlich mit einem schönem Laminat bzw. Vinyl (fürs Bad) versehen
- Die Decken werden freigelegt, verputzt und ebenfalls gestrichen
- Toiletten, Waschbecken und sonstige Armaturen werden erneuert
- Badewanne und Fliesen im Bad werden aufbereitet und wieder schön weiß lackiert
- Alte Türen und Zargen werden entfernt und mit weißen modernen Türen ersetzt
Alles in Allem eine sehr umfangreiche Arbeit!
Fazit
Es ist sehr wichtig sich immer wieder aus seiner Komfortzone zu pushen. Für mich war dieses Projekt definitiv so ein “Push” und es hat sich herausgestellt, dass es sehr viel Spaß machen kann aber natürlich auch mit viel Disziplin und Einsatz einhergeht.
Wir übernehmen ca. 90% aller Arbeitsschritte selbständig. Bei der ersten Wohnung sorgt das natürlich für sehr viele Learnings – in Zukunft soll der Anteil der eigens erbrachten Arbeit aber nach und nach reduziert werden.
Bei all den Arbeiten ist, wie bei allem im Leben, sehr wichtig niemals den Fokus auf das Ziel zu verlieren. Oft tendiert man dazu sich im Klein-Klein zu verlieren. Hier hilft es sich immer wieder das konkrete Ziel vor Augen zu halten.
Kannst Du dir vorstellen so eine Renovierung vorzunehmen?
Beste Grüße 
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