Geld verdienen mit Immobilien – Es ist vollbracht! Ich habe mein erstes Fix und Flip Projekt erfolgreich abgeschlossen. In diesem Beitrag möchte ich Einblicke in den Ablauf des Projekts und die dabei aufgetretenen Probleme aus denen wir wieder einiges lernen konnten geben. Zudem möchte ich euch ganz offiziell anhand von Vorher/ Nachher Bildern das Endergebnis meines ersten Fix & Flip Projektes präsentieren. So viel vorweg: Ich bin ganz schön stolz auf unsere Leistung 🤗!

Das Thema Fix & Flip trifft in meinem Freundes und Bekanntenkreis zunehmend auf offene Ohren. Es scheint so, als würde diese Art des Investierens deutlich mehr Interesse wecken als bspw. ein ETF-Sparplan oder auch der Aufbau eines (Dividenden) Aktien Depots. Obwohl die Einstiegshürden für ein Fix & Flip Projekt meiner Meinung nach deutlich höher sind.

Schließlich muss man für ein Investment an der Börse lediglich ein Depot eröffnen (hier habe ich meine Top 4 vorgestellt), einen ETF oder eben Dividenden Aktien auswählen und kaufen. Für Fix & Flip benötigt man hingegen deutlich mehr Eigenkapital, ein passendes Projekt, im besten Fall handwerkliche Vorkenntnisse und ein deutlich dickeres Fell.

Nichtsdestotrotz möchte ich Euch heute offiziell das Endergebnis meines ersten Fix & Flip Projektes vorstellen.

Ablauf Fix & Flip Projekt 

Das ist der Fix & Flip Case 

Die Fix & Flip Strategie ist eine eher kurzfristige Geschichte. Während ein Aktieninvestment eher auf viele Jahre bzw. sogar ohne zeitliche Befristung ausgelegt ist, ist die Laufzeit eines Fix & Flip Projektes bzw. Investments i.d.R. deutlich kürzer als 1 Jahr.

Ich habe bereits von Projekten gehört, bei denen das Objekt ab Kauf innerhalb von nur 2 Wochen saniert und verkauft wurde – ohne, dass der Flipper überhaupt im Grundbuch erschienen ist. Klar, für einen Anfänger ist das undenkbar… Mit einem eingespielten Team und perfekten Planung plus Ausführung jedoch definitiv machbar – zumindest bis zu einer gewissen Größe des Projektes.

Unser Projekt ging nun in Summe rund 6 Monate ab Kauf bis zur Vermarktung des Objektes. Wie bereits vorgestellt (in diesem Beitrag), handelt es sich dabei um eine 3-Zimmer Wohnung in einer mittelgroßen (Studenten-)Stadt in der Nähe von Stuttgart.

Die Wohnung wurde zuvor von einer älteren Frau über einen sehr langen Zeitraum bewohnt, dabei entstand ein deutlicher Instandhaltungsstau. Einige “Erweiterungen” der ursprünglichen Substanz wurden nur oberflächlich und weniger professionell umgesetzt. Die Elektrik war größtenteils noch 2 adrig.

Also ein perfektes Objekt für die Durchführung der Fix & Flip Strategie 🏚➡️🏠!

Fix & Flip Fix Flip Strategie FIRElifestyle FIRE Lifestyle Adrian

Das Ziel des Fix & Flip Projektes

Die Wohnung bietet eine top zentrale Lage und bietet sich als Wohnraum für junge Erwachsene/Paare, eine kleine Familie oder auch als WG für Studenten an. Entsprechend war dieses Publikum unsere Zielgruppe.

Die Zielgruppe zu kennen ist extrem wichtig, um die Renovierung zielorientiert für die entsprechende Zielgruppe maßzuschneidern.

Da sich bei der 3 Zimmer Wohnung auch eine Nutzung als WG mit 3 abgetrennten Zimmern angeboten hat, haben wir diese alternative Nutzung auch bei der Planung der gesamten Elektrik berücksichtigt. 

So kann später noch mit sehr überschaubarem Aufwand noch eine Trockenbauwand gezogen werden, ohne bestehende Wände nochmal öffnen zu müssen und die Elektrik entsprechend “verlegt” werden bzw. ergänzt werden muss.

Hinsichtlich der Zeitvorgabe hatten wir keine harte Deadline, dennoch haben wir uns ein grobes Ziel gesetzt, um einfach den “Zug zum Tor” nicht zu verlieren. 

Der Ablauf des Fix & Flip Projektes

Mit eine der größten Hürden für ein erfolgreiches Fix & Flip Projekt ist der Erwerb einer passenden Immobilie zu günstigen Konditionen für ausreichend Spielraum zur Renovierung. 

Eine passende Aktie für Investitionen, lässt sich über das Internet relativ einfach ausfindig machen und über die Börse bequem mit ein paar Mausklicks oder sogar über das Smartphone kaufen.

Eine Immobilie mit dem entsprechenden Potenzial findet man nicht so einfach, da das Angebot deutlich knapper ist und die Immobilien nicht an so zentralen Marktplätzen wie bspw. einer Börse angeboten werden. 

Mittlerweile gibt es zwar schon einige Plattformen, dennoch finden viele Objekte nicht einmal den Weg in das Internet, da die Immobilien bereits vorab unter der Hand verkauft werden. 

Wo kann man passende Fix & Flip Immobilien finden?

Auch wenn die Digitalisierung immer mehr in die Immobilienbranche vordringt, ist man hier noch weit weg von einer perfekten Welt. Klar, Plattformen wie bspw. Immoscout, Immowelt oder auch eBay Kleinanzeigen sind prima geeignet. Doch selten lassen sich hier echt Schnäppchen mit noch vertretbaren Renditen finden. Speziell Objekte mit hohem Sanierungsstau und entsprechend viel Potenzial für die Durchführung der Fix and Flip Strategie sind hier echt Mangelware.

Zudem ist die Flug an unbrauchbaren Objekten die man erhält, wenn man sich auf allen Plattformen ein Suchprofil anlegt oft zu groß, dass man sie ständig im Augen haben kann. 

Automate Estate könnte hier für Abhilfe sorgen

An dieser Stelle bin ich erst kürzlich über einen sehr spannenden neuen Online-Service gestoßen, der meiner Einschätzung nach viel Potenzial bietet. Der Service trägt den Namen Automate Estate und ist ein FinTech/PropTech Start Up – wer mich kennt weis, dass ich bei interessanten Start Ups immer schwach werde. Wenn es nun ein Anbieter gibt der mir die Objektsuche fürs Flippen erleichtert, immer her damit!

Bei diesem Anbieter kann ein über alle gängigen Portal übergreifendes Suchprofil erstellt werden. Hierzu erhält man anschließend alle neuen Objekte, die zu den hinterlegten Kriterien passen, übersichtlich in einer tabellarischen Darstellung angezeigt. Des Weiteren kann ein höchst individueller Suchauftrag hinterlegt werden – ähnlich wie bei einem klassischen Makler.

Als Immobilieninvestor stehen an erste Stelle die Kennzahlen, Bilder und ähnliches sind erstmal irrelevant bei der Suche von neuen Objekten – insbesondere wenn man Objekte für Fix und Flip sucht. Entsprechend reichen zunächst die harten Fakten.

Da ich erst kürzlich über Automate Estate gestoßen bin im Zuge der Intensivierung meiner Objektsuche für Fix & Flip, kann und möchte ich noch kein großes Fazit abgeben. Allerdings sehe ich hier echt riesiges Potenzial und ich würde es Felix, Timo und Nicolas – und auch der gesamten Immobilien-Branche gönnen, wenn Automate Estate ein Erfolg wird.

Ich werde Euch aber auf dem Laufenden halten!

Wie sind wir an das vorgestellte Fix & Flip Objekt gekommen? 

Nun möchte ich aber auf die Frage eingehen, wie wir an unser ersten Fix & Flip Objekt gekommen sind. Hierzu muss man sich folgendes Szenario vorstellen: Es gab mal eine Zeit vor TikTok, Instagram, Facebook, Google, Immoscout und Co. Damals in der Zeit ohne Internet hatte die Menschen noch direkten Kontakt miteinander. 

Der Kontakt war noch mühselig und man musste zum Telefonhörer greifen und interaktiv mit dem Gegenüber eine Konversation halten. Man kann es kaum glaub, aber fernab von den Online-Portalen kann man nachwievor auf diesen klassischen Weg der Kommunikation zurückgreifen – ich weis kaum vorstellbar 😱.

Und genau so sind wir über einen regionalen Makler auf das zurückliegende Objekt aufmerksam geworden. Es stellte sich in den Gesprächen sogar schnell heraus, dass ein Objekt in diesem schlechten Zustand vermutlich nie das Tageslicht gesehen hätte und nur an Kontakte angeboten wurde, die bekannt für die Realisierung solcher Objekte sind.

Wenn man es im Instagram-Immobilienjargon ausdrücken möchte: es handelte sich um eine Off-Market Fix & Flip Immobilie – klingt spannend, ist es aber eigentlich nicht…

Unser Fazit: Wenn man wirklich erfolgreich sein möchte als Immobilieninvestor reicht es eben nicht aus, die gängigen Online-Portale abzugrasen – also das was jeder vom Smartphone aus tun kann. Man muss schon eine Extra-Meile gehen, um die wirklich schönen Fix und Flip Deals zu finden. Hier gehört natürlich immer auch etwas Glück dazu. Aber wie heißt es so schön: Das Glück ist mit den Tüchtigen. Das gilt erst Recht bei der Objektakquise für Fix & Flip.

Nun aber genug zum Background unseres ersten Fix und Flip Projektes. Nun möchte ich gerne auf unsere Learnings eingehen.

Die Learnings während der Umsetzung

Man kann noch so viele Bücher lesen, Videos schauen, Vorträge anhören und X-Tausend Euro in Coaching-Kurse stecken. Irgendwann ist man an einem Punkt angekommen, an dem einen nur noch die Umsetzung weiterbringen kann.

So wie bei allem im Leben gibt es immer einen Unterschied zwischen Theorie und Praxis – so ist es natürlich auch bei Fix & Flip Projekten. Eins kann ich jedem garantieren, der sich eventuell auch in diesem Bereich austoben möchte. 

Mach Dich gefasst auf Probleme und sei bereit diese zu lösen.

Daher gibt es nun unsere Top 7 “Probleme” und “Learnings” aus unserem ersten Fix & Flip Projekt

1. Eigene Deadlines setzen

Als erstes möchte ich an dieser Stelle auf ein sehr allgemeines “Problem” eingehen bei längeren Projekte wie bspw. Fix and Flip Projekte. Dieses Problem ist insbesondere dann relevant, wenn man wie wir das Projekt primär nebenher durchführt und meistens nur am Wochenende oder Abends auf der Baustelle ist.

Nach anfänglicher Euphorie stellt sich schnell die Realität auf der Baustelle ein. Einzelne Aufgaben sind doch deutlich komplizierter und langwieriger als geplant – die Motivation sinkt. Um hier nicht das Ziel aus den Augen zu verlieren, sollte man sich selbst von vornen herein einen klaren Zeitplan festlegen mit harten Terminen als Deadlines – zumindest sogut es eben geht.

Man neigt mit der Zeit dazu, die Spannung beim Fix & Flip zu verlieren und das Datum der Fertigstellung immer weiter nach hinten zu verschieben. Dies ist insbesondere der Fall wenn man viel bzw. so gut wie alles selbst macht, so war es bei uns zumindest der Fall. Klar, ist eigentlich kein Problem da es “ja nur nebenher” geht. 

Dennoch sollte man doch einfach am Ball bleiben und das Ding durchziehen.

2. Alles lässt sich reparieren bzw. beheben

An dieser Stelle möchte ich gerne eines meiner lieblings Zitate anbringen:

Geht nicht, gibt’s nicht. Es geht so nicht, das gibts.

Artur Fischer (Fischer Dübel)

Je nach beruflichem und handwerklichem Background kann ein Fix & Flip Projekt eine echte Herausforderung sein. Als Anfänger kennt man Immobilien eigentlich nur im “fertigen” Zustand und der Strom kommt eben aus der Steckdose. Wenn man dann aber mal hinter die Tapeten sieht kann einem die eigentliche Komplexität doch etwas erschlagen.

Mir ging es hier am Anfang sogar so, dass ich oft Angst hatte etwas kaputt zu machen bzw. etwas kaputtes nicht mehr repariert zu bekommen. Das ist das Schöne auf einer Baustelle – so gut wie alles lässt sich repariere oder eben durch etwas neues ersetzen. Klar die Reparatur kostet Geld, dennoch sollte man hier schnell die “Angst” verlieren und meistens scheint das Probleme auf den ersten Blick viel größer als es dann in Wirklich ist. Als erfolgreicher Fix & Flip Investor sollte man sich einfach schnell ein dickes Fell zulegen und sich auf die Lösung konzentrieren und eben nicht auf die Probleme.

3. Die richtige Reihenfolge beachten

Ein weiteres Learning für uns ist die korrekte Reihenfolge bei der Sanierung. Manche Arbeitsschritte sind eindeutig definiert, da der nächste Schritte die Fertigstellung des vorherigen Schritts erfordert. 

Ein Beispiel hierfür sind die Wände. Bevor neu gestrichen/tapeziert werden kann, muss zunächst der alte Wandbelag entfernt, die Elektrik eventuell erneuert und anschließend alles wieder sauber verspachtelt werden. Erst dann kann der neue Wandbelag drauf.

Es gibt aber auch Arbeitsschritte die nicht direkt voneinander abhängig sind und entsprechend keine harte Reihenfolge eingehalten werden muss. Dennoch gibt es Reihenfolgen die praktikabler und effizienter sind als andere.

Hier möchte ich bspw. Auf das Verlegen des Bodenbelages eingehen. Wir hatten beispielsweise relativ früh angefangen den Laminat zu verlegen bevor die Wände fertig geworden sind. Es ging zwar, aber man muss beim anschließenden verputzen und streichen höllisch aufpassen und den Boden fein säuberlich abdecken. Das kostet zum einen unnötig viel Zeit und eben auch Geld für Malervlies, Klebeband und Folie.

Beim Fix & Flip gibt es also Reihenfolgen die besser sind und Reihenfolgen die schlechter sind – hier darf man sich von seinem Tatendrang nicht verleiten lassen, den falschen Weg einzuschlagen.

4. Maße genau nehmen, insbesondere Türen ausmessen

Jaja ich weiß… nur Trottel nehmen falsche Maße, ist doch klar!

Dachten wir auch, bis wir relativ spät die Maueröffnungen für die neuen Türen genau vermessen haben. Wir sind davon ausgegangen, dass die Maß immer genormt sind bzw. Es für alle Maueröffnungen passende Türen gibt. Die Realität sieht leider anders aus. Es gibt feste DIN-Maße für Standardtüren. Liegt man außerhalb eines gewissen Toleranzbereichs, müssen Sondermaße bestellt werden. Diese sind natürlich teurer (Preis x2 oder sogar x3) und auch die Lieferzeiten sind erheblich länger.

Wir mussten genau das schmerzlich feststellen und hatten dann zwei Optionen:

Option 1: Sondermaße bestellen (Lieferzeiten während Corona mind. 12 Wochen aber ungewiss beim dreifachen Preis)

Option 2: Türen verbreitern/verschmälern – also wieder viel Dreck und Bauschutt obwohl der Laminat schon lag und die Wände fertig waren…

Wir haben uns für Option 2 entschieden, da wir eine Deadline hatten die wir nicht reißen wollten. Sehr ärgerlich aber hier möchte ich wieder auf Learning 2 verweisen – es geht alles man muss es nur wollen!

5. Profis für einzelne Gewerke sind unerlässlich

Alles selbst zu machen bei Fix & Flip ist eine richtig tolle Strategie um insbesondere am Anfang, wo das Eigenkapital noch gering ist, Geld zu sparen und entsprechend die Rendite nach oben zu schrauben.

Nichtsdestotrotz, muss man seine eigenen Grenzen kennen und akzeptieren. Für uns hat die eigene Expertise beim Anschließen des neuen Elektrounterverteilers als auch bei Heizungsthemen geendet. Hier kann man sich noch so viele Videos anschauen, es lohnt sich einfach bei gewissen Gewerken auf Fachkräfte zurückgreifen. Es gibt schon einen Grund warum Handwerker eben Geld kosten – hier sollte man aber eben nicht sparen. Nach dem Einholen von 2 – 4 Angeboten von REGIONALEN Handwerkern, sollte man ein gutes Gefühl für einen angemessenen Preis bekommen.

Tipp: Wenn man zukünftig weitere Fix and Flip Projekte plant, kann es Sinn machen sich ein gutes Netzwerk an Handwerker aufzubauen, stell Dich also gut mit dem Handwerker.

6. Materialkosten nicht unterschätzen

Hier 20€, da 50€ morgen 200€ ein paar neue Türen 800€ – zack sind wieder 1.000€ ausgegeben. Wir haben während der Bauphase nicht detailliert auf die Zahlen geschaut, da es einfach vorangehen sollte. Entsprechend überrascht waren wir am Ende dann aber doch, dass sich die Einkäufe und Ausgaben mit der Zeit einfach summieren und sich dann doch schnell ein stattliches Sümmchen auftürmt. Wir lagen jetzt zwar nicht viel über unserem Budget, dennoch war die Realisierung unseres ersten Fix & Flip Projektes doch ein großes Learning hinsichtlich der Kosten einer Sanierung.

Auch wenn wir wirklich hart kalkuliert haben, greifen wir doch bei vielen Baustoffen auf Markenqualität zurück (wie bspw. Knauf). Hier kosten die Materialien zwar etwas mehr, die Verarbeitung macht aber gleich doppelt Spaß und entsprechend besser wird auch das Ergebnis.

Das Ergebnis, das ist es auch worauf es am Ende eines Fix and Flip Projektes ankommt.

7. Verkauf muss nicht immer teuer sein

Das Vermarkten einer Immobilie ist so bequem wie noch nie. Internet-Portale sind schnell gepflegt, die Beauftragung eines Maklers geht ebenfalls leicht von der Hand. Eins haben aber beide Vertriebskanäle gemeinsam: sie kosten Geld. Ein Makler mehr, ein Online-Portal weniger.

Unsere Vermarktungsphase begann zu Zeiten als Corona noch sehr präsent war, entsprechend unsicher waren wir hinsichtlich des Interesses. Um ein grobes Gefühl für die Marktlage zu erhalten, haben wir das Objekt zunächst bei eBay-Kleinanzeigen inseriert – ein Inserat ist auf diesem Portal völlig kostenlos.

Glücklicherweise hat sich schnell gezeigt, dass die Nachfrage trotz Corona absolut gegeben war und so konnten wir den Käufer darüber finden. Die eigene Vermarktung kostet zwar auch einiges an Zeit (die einzelnen Interessenten wollen gut gepflegt und koordiniert sein) aber es macht auch Spaß und man lernt viel dazu. Zudem kann man sich so auch eine Liste mit potenziellen Käufern für zukünftige Projekte aufbauen. 

Das waren unsere 7 Learnings aus dem ersten Fix & Flip Projekt. Abschließend möchte ich Euch nun noch die Vorher/ Nachher-Bilder des Objektes präsentieren.

Fix & Flip Endergebnis – Vorher/ Nachher Bilder

Nun kommt der Moment der Wahrheit. Ich zeige Euch die Bilder des Endergebnisses meines ersten Fix & Flip Projektes.  Ich möchte gar nicht so viel dazu sagen, sondern einfach mal die Bilder wirken lassen:

Eingangsbereich, Flur und Garderobe

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Die Küche – teilmöbliert und eingerichtet

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Zimmer 1

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Badezimmer

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Wohnzimmer und Balkon

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Zimmer 2

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Fazit

Abschließend würde mich zunächst interessieren, wie Dir das Ergebnis von der Verwandlung der Wohnung gefällt?

Ich für meinen Teil bin sehr stolz auf das Ergebnis und auch auf die Tatsache, dass wir es einfach durchgezogen haben. Während des gesamten 6-monatigen Prozesses habe ich persönlich und fachlich nochmal extrem viel dazulernen können und auch mächtig an diesem Projekt gewachsen. Eins ist klar, mein Hunger nach mehr Projekten wurde jetzt erst so richtig geweckt.

Ich habe mir über den Jahreswechsel von 2019 auf 2020 einige Gedanken über meine bisherigen Investitionsstrategien gemacht. Mein Fokus lag hier insbesondere auf dem Bereich Aktien und ETFs. Ich habe mich aber für 2020 dazu entschieden diesen Fokus zu shiften hin zu mehr Immobilien, da es zum einen deutlich mehr Spaß macht als eine Order reinzuklicken aber auch weil man echten Mehrwert und Wohnraum schafft.

Wenn auch Du nun mehr über das Thema Immobilien erfahren möchtest, kann ich dir folgenden Beitrag empfehlen: Mit Immobilien Geld verdienen. Hier gehe ich auf die existierenden Strategien ein die es gibt, um in Immobilien zu investieren. Da ist garantiert für jeden etwas dabei.

Solltest Du zukünftig Lust haben meine Projekte genauer zu verfolgen, kann ich dir empfehlen mal einen Blick auf mein Instagram-Profil zu werfen. Hier gebe ich regelmäßig Einblicke in mein tägliches Doing und aktuelle Projekte.

Ich freue mich auf die nächsten Projekte ✌🏻

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4 Comments

  • Harald von ReichwieRockefeller.de
    Posted 11.September 2020 at 18:11 0Likes

    Hallo Adrian,

    das sieht nach einem gelungenen Projekt aus.
    Mich würde interessieren, wie ihr die Renovierungsarbeiten vorab kalkuliert habt? Einfach mit einer groben Schätzung? Oder habt ihr für bestimmte Gewerke €/qm Preise angenommen?
    Und wie habt ihr die Renovierung durchgezogen? Größtenteils selbst wie du schreibst nehme ich an?
    Könntest du noch etwas zu den Zahlen sagen? Welche Kosten waren der Ankauf, die Renovierung und der Exit?
    Sehr spannendes Projekt auf jeden Fall. Wie geht es jetzt weiter? 🙂

    Viele Grüße,
    Harald 🙂

    • Adrian
      Posted 11.September 2020 at 18:58 0Likes

      Hey Harald ✌🏻,
      danke Dir und ich denke mit “gelungen” ist das Projekt ziemlich gut beschrieben. Die Renovierung wurde bei/vor dem Ankauf grob kalkuliert. Dafür nutze ich immer zwei Methoden, einmal setzen wir pro Gewerk einen Erfahrungswert an und zum zweiten rechnen wir noch mit 200€/qm für “normale” Zimmer + Bad separat (die beiden Methoden müssen etwas zusammenpassen). Da wir beim Bad einiges instandsetzen konnten und nur die Keramik/Armaturen tauschen mussten, hielt sich diese Position auch in Grenzen. So haben wir mit rund 15k kalkuliert + 30% Risikozuschlag. Da es zu keinem wirklich “Oh Shit” kam, haben die 15k ganz gut gepasst 👍🏻. Die genauen Zahlen behalten wir für uns, aber durch einen sehr guten Einkauf und ortsüblichen Verkauf ist am Ende eine Marge von >40% hängen geblieben.
      Wir sind aktuell schon am 2. Objekt dran, baugleiche Wohnung ein Stock tiefer + wir sind fleißig in der Akquise und haben weitere Objekte in Aussicht 😊
      Viele Grüße aus Stuttgart
      Adrian

  • Harald von ReichwieRockefeller.de
    Posted 12.September 2020 at 17:24 0Likes

    Hi Adrian,

    danke für die Antwort. Dann habt ihr ja schon ein richtiges Business gestartet. Find ich mega stark. Habt ihr euch das technische Verständnis komplett selbst beigebracht? Oder könnt ihr im Bekannten-/Freundeskreis auf versierte Handwerker zurückgreifen, die vielleicht mal aushelfen, oder zumindest erklären wie was gemacht werden muss?

    Viele Grüße
    Harald

    • Adrian
      Posted 13.September 2020 at 15:23 0Likes

      Hey Harald,
      ja als solches sehe ich es auch – wenn man hier nicht bei der Sache ist passieren Fehler und der Fokus wird auch zunehmend drauf liegen.
      Hinsichtlich des Know-How ergibt sich eigentlich eine gute Mischung aus unterschiedlichen Komponenten. Zum Teil aus eigener Erfahrung, aus Videos, aus dem kompetenten Freundes-/Bekanntenkreis aber man kann und sollte sich auch viel bei Handwerkern abschauen – “Wer nicht fragt bleib dumm…”. Man sollte einfach keine Angst haben. Am Anfang ist es auch mega hilfreich einfach mal bei einem bereits aktiven Fix & Flipper mitzugehen.
      Schönen Sonntag!
      Adrian

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